Immobilien

Im Berichtsjahr 2020 erzielte die AGV auf den Liegenschaften bei einem Mietertrag von CHF 9.72 Mio. (2019: CHF 9.59 Mio.) eine Bruttorendite von 5.3 Prozent (2019: 5.2 Prozent). Trotz herausforderungsreichem Marktumfeld entwickelte sich vor allem die Leerstandsquote sehr erfreulich, indem sie von 2.1 Prozent auf 1.3 Prozent sank. Dies zeigt einmal mehr, dass die AGV über rentable und am Markt gut positionierte Liegenschaften verfügt. Die Herausforderung der kommenden Jahre wird sein, diese Attraktivität mit gezielten, nachhaltigen Erneuerungen zu erhalten.

Aufgrund der Senkung des Referenzzinssatzes wurden die ordentlichen Mietzinssenkungen per 1. Juli 2020 vorgenommen (Minderertrag 2020: CHF 36'000.00). In Zusammenhang mit der vom Bundesrat im März 2020 beschlossenen ausserordentlichen Lage entschied sich die AGV, allen Gewerbemieterinnen und -mietern, die davon betroffen waren, für die Dauer von 1.5 Monaten den Mietzins zu 100 Prozent zu erlassen. Der gewährte Corona-Erlass betrug insgesamt CHF 38'000.00.

Das Thema Nachhaltigkeit spielte bei der technischen Sanierung der Gebäude an der Bleichemattstrasse 12-26 in Aarau eine zentrale Rolle. Die gesamte Gebäudetechnik war so alt wie die Überbauung, die um die Jahrtausendwende entstanden ist. Nach knapp 20 Jahren waren die Wartungsgrenzen erreicht. Die Gebäudetechnik der Büro- und Wohnüberbauung musste komplett erneuert werden. Dies beinhaltete auch den Ersatz des bestehenden Heizsystems, eines Blockheizkraftwerks. Nach ausgiebigen technischen Abklärungen hat die AGV entschieden, sich an das Fernwärmenetz der Eniwa AG, Aarau, anschliessen zu lassen. Seit Oktober 2020 bezieht die AGV ihren Wärmebedarf von rund 1.1 Mio. kWh pro Jahr für die Büroräumlichkeiten und Wohnungen extern, nachhaltig produziert durch eine Grundwasser-Wärmepumpe.

Im Gesamterneuerungsprojekt der Gebäudetechnik wurde auch der Stromverbrauch überprüft. Die Analyse hat gezeigt: Es ist ökologisch und wirtschaftlich sinnvoll, den Eigenbedarf an Elektrizität mittels einer Photovoltaikanlage selber zu produzieren. Die auf knapp 100 kWp ausgelegte Anlage wurde im November 2020 installiert und auch sogleich in Betrieb genommen.

Dass der Fokus im Immobilienbereich auf Nachhaltigkeit gelegt wird, zeigte sich auch beim Entscheid über den Ersatz der Wärmeerzeugung für drei Mehrfamilienhäuser in Stetten. Die Ortsbürgergemeinde Stetten betreibt in der Gemeinde ein Fernwärmenetz (Holzschnitzel). Ende November 2020 wurden bereits die Wärmeleitungen zu den Liegenschaften der AGV gezogen und im Frühjahr 2021 werden die Gebäude an die Fernwärme angeschlossen.

Neben Sanierungen von Bestandes-Liegenschaften werden gezielt laufend neue Kaufobjekte geprüft. Dies vor allem, weil sich der Anteil der Immobilien am Anlagevermögen am unteren Ende der taktischen Anlagebandbreite bewegt. Neben den Renditevorgaben ist auch auf die, in der Immobilienstrategie der AGV festgelegten ökologischen Baustandards, sowie die Vorgaben der bundesrätlichen Energiestrategie 2050 zu achten. So wurde unter anderem das von der Totalunternehmerin Losinger Marazzi vorgestellte 2000 Watt-Gesellschaft-Projekt Nidfeld, Kriens (LU) vertieft geprüft. Eine Zweitbeurteilung eines externen Gutachters sowie eine intensive Planung und Veredelung des Projekts führten zu konkreten Kaufverhandlungen. Ein Entscheid des Verwaltungsrats ist für das Frühjahr 2021 geplant.

Andere verschiedene Bauvorhaben wurden ebenfalls auf ihre Marktwirtschaftlichkeit und Attraktivität vertieft begutachtet. Dabei ist, wie bereits dargelegt, die Immobilienstrategie der AGV für die Erweiterung des Immobilienportfolios wegleitend. Im Berichtsjahr haben es keine weiteren Objekte in konkrete Erwerbsverhandlungen geschafft.