Finanzen und Immobilien

Gestützt auf § 10 Abs. 2 lit. a des Allgemeines Geschäftsreglements de AGV entscheidet der Verwaltungsrat der AGV über die Anlagestrategie bezüglich Wertschriften und Immobilien. Die Anlagestrategie wird im Anlagereglement festgehalten. Das aktuelle Anlagereglement der AGV hatte eine Gültigkeit bis zum 31. Dezember 2021 und musste deshalb überprüft werden.

In der Unternehmensstrategie 2021 – 2025 der AGV ist der Auftrag «Nachhaltigkeitserkenntnisse in Anlageprozess integrieren (ESG-Kriterien)» formuliert.

Die AGV hat die aktuelle Anlagestrategie im Berichtsjahr dahingehend analysiert und überprüft.

Die bisherige Anlagestrategie der AGV und die daraus abgeleiteten Anlagemandate sind sehr breit diversifiziert und effizient. Der Investitionsansatz von passiven und indexierten Mandaten hat sich auch bei «Markt-Ereignissen» als stabil und robust in Krisen gezeigt. Durch die Ergänzung von Nachhaltigkeitskriterien und der leichten Erhöhung der strategischen Immobilien-Quote (Direktanlagen) wurden bei der 2021 erfolgten Überarbeitung nur geringfügige Anpassungen vorgenommen. Die AGV tritt als ethisch, sozial und ökologisch verantwortungsbewusste Anlegerin auf und orientiert sich an den Richtlinien der Schweizer Vereins für verantwortungsbewusste Kapitalanlagen. Sie überprüft periodisch die Bestrebungen und Entwicklungen bezüglich nachhaltiger Vermögensanlage und nimmt bei Bedarf Anpassungen der Anlagetätigkeit vor.

Da sich die AGV per 31. Dezember 2021 vom Versicherungsgeschäfts der Kantonalen Unfallversicherung trennte, wurden die entsprechenden Anlagestrategieteile aus dem Anlagereglement entfernt.

Die AGV verfügt über rentable Liegenschaften. Das Geschäft im Bereich der Immobilien war von nachhaltigen und werterhaltenden Projekten geprägt. Liegenschaften der AGV wurden an neue Wärmesysteme angeschlossen, und bei anderen wurde die Umgebung neu gestaltet. Aber auch die Büroliegenschaft der AGV in Aarau wurde technisch aufgewertet. Das Portfolio der AGV-Liegenschaften konnte erfolgreich erweitert werden. Und der Verwaltungsrat der AGV hat die Immobilienstrategie überarbeitet.

Rentable und am Markt gut positionierte Liegenschaften
Im Berichtsjahr 2021 erzielte die AGV auf den Liegenschaften bei einem Mietertrag von CHF 9.69 Mio. (2020: CHF 9.72 Mio.) eine Bruttorendite von 5.1 Prozent (2020: 5.3 Prozent). Erfreulicherweise konnte die Leerstandsquote auf 1.0 Prozent reduziert werden (2020: 1.3 Prozent). Im Vergleich dazu beträgt der kantonale Durchschnitt 2.1 Prozent. Somit kann auch in diesem Jahr gesagt werden, dass die AGV über rentable und am Markt gut positionierte Liegenschaften verfügt. Die Herausforderung wird in Zukunft sein, die Objekte nachhaltig zu unterhalten, damit diese weiterhin attraktiv und trotzdem bezahlbar bleiben.

Per 31. Dezember 2021 hatte das Immobilien-Portfolio der AGV einen Wert von CHF 188 Mio. (2020: CHF 184 Mio.), was einen Anteil von 13.7 Prozent (2020: 12.1 Prozent) an den Gesamtanlagen der AGV ausmachte. Der Wertzuwachs von rund CHF 4 Mio. entstand durch die geleisteten Teilzahlungen für das Neubauprojekt Nidfeld, Kriens. Das Portfolio 2021 umfasste 346 Wohnungen und 10’774 m² Gewerbefläche (2020: 346 Wohnungen und 10’774 m² Gewerbefläche).

Neue Immobilienstrategie
Im Berichtsjahr hat der Verwaltungsrat der AGV die Immobilienstrategie 2022–2025 verabschiedet. Die Immobilienstrategie bildet einen integrierenden Bestandteil der Anlagestrategie der AGV. Immobilienanlagen werden einzig in der Sparte Feuer und Elementar getätigt.

Folgende Themen stehen im Fokus der Immobilienstrategie der AGV:

• Das Immobilienportfolio soll auf die Marktbedürfnisse und eine nachhaltige Vermietbarkeit ausgerichtet sein.
• Es wird das günstige bis mittelpreisige Mietsegment angestrebt, das heisst keine Investition in Luxusobjekte.
• Investitionen erfolgen primär in Mehrfamilienhäuser beziehungsweise in Wohn- und Geschäftshäuser.
• Die AGV fokussiert auf den Erwerb von Bestandsimmobilien. Neubauinvestitionen und Ersatzneubauinvestitionen sind aber möglich.
• Die AGV tritt als sozial korrekte, transparente Vermieterin auf.
• Die Pflege eines guten Images der AGV als Vermieterin und Investorin am Immobilienmarkt wird sichergestellt.
• Die AGV strebt vernünftige und nachhaltige Renditen an.
• Der Einsatz von ökologischen und nachhaltigen Baustandards ist zu fördern. Neubauten dürfen nur mit Minergie-Standard oder einem vergleichbaren Zertifikat gekauft werden. Bei Renovationen gelten die Vorgaben der Energiegesetzgebung.
• Die AGV übernimmt eine Vorbildrolle in Klimathemen.
• Es werden keine Spekulationsgeschäfte getätigt.
• Im Grundsatz wird im Kanton Aargau investiert. Im Sinne einer geografischen Diversifikation können maximal 30 Prozent des Immobilienanlagevolumens in Liegenschaften in weiteren Kantonen der deutschsprachigen Schweiz angelegt werden.

Werterhalt und Wertsteigerung
Wichtige Aspekte im Bereich der Liegenschaften der AGV sind der Werterhalt wie auch die Wertsteigerung. In diesem Sinne hat die AGV im Berichtsjahr mehrere Projekte realisiert:

• Die umweltbelastenden Bahnschwellen in der Liegenschaft in Stetten wurden ersetzt und die defekten Containereinfriedungen erneuert. Dadurch wurde das Erscheinungsbild aufgewertet und auch ein Beitrag zur Umweltgerechtigkeit geleistet.
• Weiter wurden in Stetten die Ölheizungen inkl. Öltanks ausgebaut. Seit 2021 beziehen die drei Mehrfamilienhäuser Wärme vom kommunalen Fernwärmenetz.
• In der Wohnüberbauung Bleichemattstrasse 18–26, Aarau, wurde ebenfalls die Umgebung neu gestaltet. Für die Verbesserung der Biodiversität wurde eine Blumenwiese angesät. Die Bewohnerinnen und Bewohner freuen sich zudem über einen erweiterten Spielplatz.
• Des Weiteren wurden zwei alte Aufzüge des Wohnhauses an der Bleichemattstrasse 18–26 in Aarau vollständig ersetzt.
• Im Bürogebäude der AGV in Aarau wurde, den Anforderungen der neuen Technik entsprechend, das Gebäudenetzwerk ersetzt.

Das Portfolio wächst
Im Januar 2021 unterzeichnete die AGV die Kaufverträge für eine neue Liegenschaft (43 Wohnungen) in einer geplanten Gesamtüberbauung in Kriens, Kanton Luzern. Die Überbauung umfasst gesamthaft rund 500 Wohnungen wie auch diverse Gewerbeflächen. Die Liegenschaft wird in zwei Etappen erstellt. Das von der AGV erworbene Gebäude (B6) gehört zur zweiten Etappe. Investoren der restlichen Baufelder sind Institutionelle wie zum Beispiel eine andere kantonale Gebäudeversicherung.

Neben der Liegenschaft im Lenz, Lenzburg, ist dies das zweite Projekt, bei dem die AGV als Bauherrin auftritt. Die Realisierung führt dieselbe Totalunternehmerin wie in Lenzburg durch.

Der Baustart der Überbauung erfolgte im Herbst 2021, der Bezug ist für den Frühling 2025 geplant.

Damit die Totalunternehmerin mit den Ausschreibungen starten kann, werden zurzeit die Detailpläne des Gebäudes geprüft und freigegeben.