Immobilien

Im Berichtsjahr erzielte die AGV auf den Liegenschaften bei einem Mietertrag von CHF 9.59 Mio. (2021: CHF 9.68 Mio.) eine Bruttorendite von 5.0 Prozent (2021: 5.1 Prozent).

Die Leerstandsquote hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 1.4 Prozent erhöht, 2021 lag diese bei lediglich 1.0 Prozent, 2022 bei 2.4 Prozent. Zurückzuführen ist die Erhöhung auf die Kündigung und die daraus resultierenden Leerstände von drei Gewerbeobjekten mit einer Gesamtfläche von 1’125 m². Aufgrund des Überangebots stellt die Vermietung von Gewerbeflächen trotz intensiver Bemühungen der Verwaltungen eine grosse Herausforderung dar. Berücksichtigt man nur die Wohnobjekte, lag die Leerstandsquote mit 0.9 Prozent leicht tiefer als im Vorjahr (2021: 1.3 Prozent). 

Per 31. Dezember 2022 hatte das Immobilienportfolio der AGV einen Wert von CHF 191 Mio. (2021: CHF 188 Mio.) was eine Quote von 15.5 Prozent (2021: 13.7 Prozent) an den Gesamtanlagen der AGV ausmachte. Der Wertzuwachs von rund CHF 3 Mio. entstand durch die geleisteten Teilzahlungen für das Neubauprojekt Nidfeld, Kriens abzüglich einer geringen DCF-Bewertungskorrektur. Das Portfolio 2022 blieb unverändert bei 346 Wohnungen und 10’774 m² Gewerbefläche. Per Ende Jahr waren alle Wohnungen vermietet, 1’125 m² der Gewerbefläche standen leer.

Neben einer guten Rendite ist auch der regelmässige Unterhalt des Portfolios ein zentrales Anliegen der AGV. So wurden 2022 diverse werterhaltende Massnahmen umgesetzt beziehungsweise geplant:

• Auf dem Flachdach der Gewerbeliegenschaft an der Bleichemattstrasse 2 in Aarau soll zur Steigerung der Attraktivität ein Flachdach zu einer Terrasse ausgebaut werden. 2022 wurden dazu die notwendigen baulichen Abklärungen getroffen und im Oktober 2022 das Baugesuch eingereicht.
• An der Mythenstrasse 4 in Wettingen wurde der bisherige Spielplatz durch einen grösseren und attraktiveren Spielplatz mit Picknick-Ecke ersetzt. Zudem wurde die Planung eines Umbaus von Gewerberäumlichkeiten zu Wohnraum in Angriff genommen.
• Für den Ersatz der 20-jährigen Beleuchtungsmittel der Bleichemattstrasse 12–26 in Aarau wurde durch einen Fachplaner ein Erneuerungskonzept erstellt. Aufgrund von Lieferengpässen bei den Leuchtmitteln musste die Testphase auf das erste Quartal 2023  verschoben werden.
• Für die Liegenschaft Bleichemattstrasse 2, Aarau, konnte im Berichtsjahr der Vertrag zum Anschluss an das lokale Fernwärmenetz im Jahr 2024 abgeschlossen werden. Aufgrund der sehr guten Auftragslage der Anbieterin kann der Anschluss nicht früher erstellt werden.
• 2022 wurden noch an weiteren Liegenschaften diverse kleinere Sanierungs- und Unterhaltsarbeiten ausgeführt.

Das Bundesamt für Bevölkerungsschutz hat in der nationalen Risikoanalyse das Thema «Nationale Strommangellage» als Top-Risiko ausgewiesen. Seither wird das Thema in Medien, Politik und Fachkreisen vielseitig diskutiert. Auch die AGV hat sich damit beschäftigt und Massnahmen ergriffen. Zusammengefasst sind dies folgende:

Bleichemattstrasse 12–26, Aarau (AGV-Gebäude)

• Heizkurve war bereits optimiert (zwischen 19 und 21 Grad)
• Optimierung der Laufzeiten der Warmwasser-Zirkulationspumpe
• Reduktion des Warmwasserverbrauchs
• Reduktion der Leuchtkörper
• Optimierung der Beleuchtungssteuerung
• Planung einer Umrüstung auf LED, Umsetzung sobald Leuchtmittel lieferbar
• Nicht zwingend benötigter Gefrier- und Kühlschrank ausser Betrieb genommen
• Sensibilisierung der Mitarbeitenden mit Tipps zu Stromsparmassnahmen

Zudem wurde das Gebäude der AGV bereits im Jahr 2020 mit einer Photovoltaikanlage ausgerüstet.

Restliche Liegenschaften des Portfolios:

• Sensibilisierung der Mieterinnen und Mieter (via Verwaltung)
• Prüfung möglicher kurzfristiger Einsparungen:
  • Grund-Heizleistung
  • Stromverbrauch
• Allgemeine Prüfung langfristiger Anpassungen:
  • Insbesondere Sanierungen, Ersatz der Heizquellen, Ausrüstung mit Photovoltaikanlagen

Im Januar 2021 hat die AGV die Kaufverträge für eine neue Liegenschaft mit 43 Wohnungen in einer geplanten Gesamtüberbauung in Kriens, Kanton Luzern, unterzeichnet. Die Bauarbeiten haben am 1. September 2021 begonnen. Im Berichtsjahr wurde der Rohbau der ersten Etappe fertiggestellt, und es wurde mit dem Bau der Untergeschosse der zweiten Etappe begonnen. Auch wenn die Liegenschaft erst im Frühling 2025 fertiggestellt und der AGV übergeben wird, wurden im Berichtsjahr diverse bauliche Details geklärt und die Materialisierung festgelegt (Küche, Badezimmer, Bodenbeläge, Farbkonzept Treppenhäuser und mehr).

Die AGV ist nicht nur Käuferin von Liegenschaften, sondern entwickelt das bestehende Portfolio auch als Bauherrin weiter. So wurde 2021 die Nutzung der beiden Parzellen an der Hans-Hässig-Strasse 29/31 und 33/35/37 in Aarau überprüft. Die Häuserzeilen wurden in den Jahren 1950 und 1951 erstellt und weisen einen grossen Sanierungsbedarf auf. In Zusammenarbeit mit externen Fachpartnern wurden 2022 Machbarkeiten und Szenarien erarbeitet. Es hat sich in der Folge gezeigt, dass die strategischen Ziele der AGV nur mittels eines Ersatzneubaus verwirklicht werden können. Zudem weist das Grundstück ein erhebliches Potenzial auf.

Um das bestmögliche Projekt zu realisieren und die Rahmenbedingungen des Dekrets über das öffentliche Beschaffungswesen einzuhalten, hat sich die AGV entschieden, das Projekt in einem öffentlichen Wettbewerb auszuschreiben. Der Verwaltungsrat hat einem Kredit in der Höhe von CHF 450’000 für die erste Phase, «Projektdefinition und Wettbewerb», zugestimmt. Seither laufen die Vorbereitungsarbeiten auf Hochtouren. In der Folge hat die AGV im Herbst 2022 die Mieterinnen und Mieter sowie die Nachbarschaft über das Projekt informiert. Im November 2022 wurde ein Vorentscheid-Verfahren betreffend die Ausnutzungsziffer und die mögliche Ausgestaltung der Dachgeschosse bei der Stadt Aarau eingereicht. Der Entscheid wird im ersten Quartal 2023 erwartet. Danach startet die öffentliche Ausschreibung des Wettbewerbs.